Die 10 wichtigsten Fragen zum Hausbau
Die Verwirklichung Ihres Traumhauses ist wohl eines der anspruchsvollsten Projekte in Ihrem Leben. In diesem Artikel beantwortet unser Geschäftsführer Dipl. Ing. (FH) FB Architektur Benjamin Pfeifer die wichtigsten Fragen rund um das Thema Hausbau und gibt Ihnen nützliche Tipps für das Gelingen Ihres Bauprojekts.
1. Welches Haus passt zu mir und was darf ich auf meinem Grundstück bauen?
Die „Grundlagenermittlung“ ist wohl der wichtigste Grundbaustein der Hausplanung. Primär prüfe ich hier den Bebauungsplan, aber auch die BauNVO, die Stellplatzsatzung, die landesspezifische Bauordnung, aber auch Satzungen der Städte und Gemeinden wie z.B. die Vorgartensatzung. Sodann kann ich Ihnen sagen welche Möglichkeiten Sie z.B. bei der Wahl der Dachform, der Kuben mit Höhe, Länge, Breite (Stichworte: Vollgeschossigkeit, max. Trauf- und Firsthöhe, BGF, GRZ/GFZ, Baugrenze etc.) haben. Vorab können Sie beim hiesigen Stadtbaumt nach einem Bebauungsplan fragen und hier die wichtigsten Modalitäten in Erfahrung bringen. Sollte kein Bebauungsplan existieren wird Ihr Bauvorhaben nach §34 BauGB beurteilt, d.h. es soll sich in die umliegende Nachbarschaft (meist das Haus links und rechts des Grundstückes) einfügen.
Es existieren eine Vielzahl von Baustilen wie z.B. die klassische Stadtvilla mit Walmdach, das Satteldachhaus, das moderne Kubushaus, das individuelle Architektenhaus oder das mediterrane Haus. Hier sollten Sie sich auf einen Baustil festlegen, der auf Ihrem Grundstück genehmigungsfähig ist.
Die Grundrisse erarbeiten wir in einem gemeinsamen, kostenlosen Gespräch. Insofern Sie bzgl. der Machbarkeit bereits vorinformiert sind erleichtert uns das die Arbeit und wir können schneller zu einem produktiven Ergebnis kommen.
2. Wieviel kostet ein Haus?
Nach Abschluss des in Ziffer 1 genannten Prozesses können wir Ihnen ein individuelles Angebot inkl. reeller Baunebenkostenkalkulation erstellen, sodass Sie eine sehr genaue Preisvorstellung Ihres Projektes haben. Einen universellen Preis „Pi mal Daumen“ zu nennen wäre unseriös und ungenau.
3. Wie finanziere ich mein Haus?
Um ein stichhaltiges Finanzierungsangebot von der Bank erhalten zu können benötigen Sie ein reelles Kostenangebot, z.B. eines Generalübernehmers, inkl. Baunebenkostenaufstellung, WoFl.-Berechnung, BRI-Berechnung und die Planungsunterlagen (Grundrisse / Ansichten / Schnitte). Wenn Sie mit mir zusammen arbeiten erstelle ich Ihnen all diese benötigten Unterlagen und berate Sie in diesem Prozess. Außerdem können Sie vorab sich natürlich von Ihrem Kreditinstitut eine grobe erste Einschätzung einholen
4. Für welchen Baupartner soll ich mich entscheiden?
a) Architekt (mit Einzelvergabe der Gewerke) oder Generalübernehmer?
Viele Bauherren kommen mit einer fix und fertigen Architektenplanung, manchmal sogar mit einer fertigen Wärmeberechnung und Statik zu mir und möchten sich daraufhin ein Angebot erstellen lassen. Viele Architekten möchten sich bei der Planung selbst verwirklichen und haben nicht 100% die Kosten im Blick. Bauliche Details können die Kosten massiv in die Höhe treiben, obwohl es auch wesentlich kostengünstiger gehen würde. Gleiches gilt auch für Statik und Wärmeberechnung. Nicht selten wären diese Häuser 30% teurer. Ein Generalübernehmer hat sämtliche Kosten im Blick und kann Ihnen gerade in der Planungsphase hohe Kosten einsparen.
Oftmals bauen Sie deshalb mit einem Generalübernehmer günstiger als mit einem Architekten und haben dazu noch 5 Jahre Gesamtgewährleistungen für Ihr Haus. Weiterhin haben Sie viel weniger Stress, weil Sie die Gewerke nicht selbst beauftragen und auch kontrollieren müssen. Sie haben nur einen Ansprechpartner, wie beispielsweise mich, der alles koordiniert und Ihnen so viel Arbeit abnimmt.
b) Kann ich mein Haus selbst bauen um Kosten zu sparen?
Insofern Sie sehr bauaffin sind können Sie Ihr Haus selbst bauen.
Oftmals wird die massive Belastung dieser Vorgehensweise unterschätzt. Die Einhaltung der DIN-Normen und der anerkannten Regeln der Baukunst werden nicht eingehalten, so dass sogar massive Baumangel entstehen können. Der Bauherr muss sich um sehr viel kümmern und steht über eine lange Zeit unter Dauerbelastung. Viele Menschen halten diesem Druck nicht Stand. Absprachen untereinander klappen nicht. Vermeintliche Freundschaftspreise der Gewerke entpuppen sich als überteuert.
Oftmals ist diese Vorgehensweise dann genau so teuer oder sogar teurer, weil Sie Mangelpunkte beheben müssen, als hätten Sie einen Generalübernehmer beauftragt; Sie haben nur mehr Stress, keine Gesamtgewährleistung, keine Kostensicherheit und evtl. ein mangelbehaftetes Haus.
c) Generalübernehmer - Massivhaus, Holzhaus oder doch lieber ein Fertighaus?
Diese Frage stellen sich viele Bauherren vorab und fahren in sämtliche Neubaugebiete, zu Hausaustellungen oder informieren sich im Internet vorab welche Vor- und Nachteile existieren. Von den Kosten her sind alle drei Varianten mittlerweile ca. gleich teuer.
Bei einem individuellen Massivhaus haben Sie mehr Möglichkeiten auf den Bauprozess Einfluss zu nehmen. Schritt für Schritt werden alle Details in einem Prozess mit Ihnen besprochen, Bemusterungen werden ganz individuell durchgeführt und Sie können sich während des Bauens Gedanken über Ihre Inneneinrichtungen, wie z.B. Sanitärobjekte, Wand-, Decken- und Bodenbeläge, die Treppe etc., machen. Die Lagen der Stockdosen werden im Rohbau besprochen; hier haben Sie ein viel besseres Raumgefühl. Im Vergleich zu Holzhäusern ist die Langlebigkeit massiver Wände höher.
Es existieren auch individuelle Holzhausbauer, die diese Leistungen anbieten. Hier entscheidet dann ihr Baugefühl – individuelles Holz- oder Massivhaus.
Der Vorteil eines Fertighauses ist die Zeitersparnis. Sie bemustern alles an einem Tag. Sie haben hier keine individuelle Einflussnahme, falls Sie doch während des Bauprozesses nochmal eine schöne Idee haben.
Insofern Sie sich für eine Bauweise entschieden haben gilt es in dieser Sparte den richtigen Baupartner zu finden. Hier bieten sich regionale Baupartner an, da die Gewerke aus der Nähe kommen und auch nach Fertigstellung Ihr Haus weiter betreuen werden. Der Bauleiter aus der Region wird voraussichtlich öfter bei Ihnen auf der Baustelle präsent sein, als einer, der von weiter weg anreist. Regionale Baupartner verfügen über weitere Kontakte aus dieser Region und kennen die Behörden, wovon Sie profitieren können.
Die Kommunikation mit überregionalen Baupartnern ist meist schlechter und es werden Gewerke aus der Region hinzugezogen, mit denen der Generalübernehmer noch nie zusammengearbeitet hat. Das birgt Risiken.
Bei kleineren Unternehmen stehen der Service und die Kommunikation im Vordergrund. Sie sind hier „keine Nummer“, sondern werden individuell betreut. Auf Fragen wird sofort eingegangen und Sie haben keine langen Wartezeiten.
Falls Sie sich für den richtigen Baupartner entschieden haben unterzeichnen Sie mit diesem einen Vertrag in dem alle Regularien getroffen werden. Es wird klar und deutlich formuliert welche Leistung Sie für Ihr Geld bekommen.
5. Wie ist der Bauablauf eines Hauses?
Bei uns ist jeder Hausbau einzigartig. Grundsätzlich können Sie aber mit dem folgenden Zeitablauf hier am Beispiel einer Stadtvilla (ohne Keller) mit 140,00 m² Wohnfläche rechnen:
Erdarbeiten: ca. 1-3 Wochen
Rohbau: ca. 6 Wochen
Fenster: ca. 1-2 Wochen
Dach: ca. 1-2 Wochen
Rohinstallationen Heizung/Lüftung/Sanitär + Elektro: ca. 3-5 Wochen
Trockenbau 1: ca. 1-2 Wochen
Innenputz: ca. 2-5 Wochen
Außenputz gesamt: ca. 4-5 Wochen
Unterdämmung + Heizschliefen der Fußbodenheizung: ca. 1-3 Wochen
Einbau Heizungsanlage / Zählerkasten / Inbetriebnahme: ca. 2-3 Wochen
Estrich: ca. 1 Woche
Trocknungszeit des Estrichs: ca. 6 Wochen
Trockenbau 2: ca. 1-2 Wochen
Wand-, Decken- und Bodenbeläge: ca. 5-8 Wochen
Innentüren: ca. 1 Woche
Endmontage Sanitärobjekte + Elektro: ca. 2-3 Wochen
Restarbeiten: ca. 2 Wochen
Bitte beachten Sie, dass nicht jeder Handwerker sofort zur Verfügung steht und zeitliche Puffer eingeplant werden müssen.
6. Wie lange ist die Bauzeit eines Hauses?
Je nach Baupartner variiert die Bauzeit bzw. der Baubeginn sehr stark.
Nach genehmigtem Bauantrag wird nach ca. 4-6 Wochen mit dem Bau Ihres Hauses begonnen. Je nach Größe Ihres Objektes beträgt die Bauzeit zwischen 10-12 Monaten.
7. Was muss ich vor Baubeginn tun?
Für die Planung und Statik sind ein Bodengutachten, ggf. ein Schallschutznachweis, primär bei Hanglage oder bei Beurteilung des Hauses nach §34 BauGB ein Höhenplan oder Höhenangaben des Grundstückes, Pläne für die Hausanschlüsse (Kanal, Wasser, Strom, Telekom, ggf. Gas) erforderlich. Es ist sinnvoll diese bereits vor der Entwurfsplanung einzuholen. Für eine erste Preisindikation sind diese aber nicht relevant.
Eine Küchen- und Badplanung wäre wünschenswert.
Umso mehr Sie sich im Vorfeld über mögliche Ausführungsarten, technische Möglichkeiten, Bemusterungen etc. informieren, desto flüssiger läuft der Bauablauf. Viele Bauherren entscheiden sich erst „in letzter Sekunde“ für eine Ausführung, eine technische Ausstattung oder ein Produkt/Material was zu Verzögerungen im Bauablauf führen kann. Manchmal ist es sogar nicht mehr möglich nachträglich einen Bauherrenwunsch zu verwirklichen. Bitte informieren Sie sich deshalb im Vorfeld über Ihre Möglichkeiten und treffen Entscheidungen über Ihre Sonderausstattungsdetails.
8. Was sind meine Aufgaben beim Hausbau?
Ihre Aufgaben sind sehr gering, insofern Sie einen Generalübernehmer beauftragen. Sie müssen lediglich Ihre Ausstattungen bemustern, Unterschriften bei Behörden, wie z.B. dem Bauamt, leisten und während des Bauprozesses für etwaige Rückfragen zur Verfügung stehen.
Die meisten Generalübernehmer bieten Ihr Haus „schlüsselfertig“ und nicht „bezugsfertig“ an, um Ihnen Kosten zu sparen und es verbleiben bauseitige Leistungen. Grob gesagt sind oft Erd- und Entwässerungsarbeiten, Wand-, Decken- und Bodenbeläge (außer Fliesen in den Bädern), Hausanschlüsse und die Außenanlagen nicht beinhaltet, da diese meist sehr individuell sind.
9. Welche Risiken gibt es beim Bauen?
Die meisten Fehler beim Hausbau passieren durch mangelnde Kommunikation zwischen der Bauherrschaft, dem Architekten, des Bauleiters, den Gewerken und ggf. des Generalunternehmers, fehlerhafte Planung, durch Inkompetenz der am Bau Beteiligten und durch Fehlkalkulation des Bauvolumens.
Kurzfristige Änderungen, gerade in der Ausführungsplanung, können ebenfalls massive Fehler im Bau hervorrufen und den Bauablauf behindern, da diese oftmals auf Grund der Kürze der Zeit nicht allumfassend durchdacht wurden. Deshalb sollten Sie vorab eine einwandfreie Ausführungsplanung haben, die nicht mehr geändert werden sollte.
Ein Generalübernehmer ist Garant für ein einwandfreies Bauvorhaben und minimiert die Risiken für Sie extrem. Der geeignete Baupartner kann selbst die zu erwartenden Baunebenkosten reell kalkulieren und Sie erleben keine bösen Überraschungen.
10. Wie kann ich Kosten beim Hausbau einsparen?
Mit einem Generalübernehmer, der bereits während der Planungsphase sämtliche Kosten inkl. der Baunebenkosten reell im Blick hat, allumfassend mit Statiker, Energienachweisberechtigen, Schallschutzexperten etc. zusammenarbeitet und bereits ein ausgeklügeltes Konzept zur Kostenersparnis aufweist, können Sie viel Geld einsparen.
Des Weiteren empfehle ich Ihnen als Laie keine Handwerker zu beauftragen, da zum einen nicht alle Handwerksbetriebe einer Privatperson ein seriöses, konkurrenzfähiges Angebot unterbreiten und zum anderen nicht alle Positionen vollständig überblickt werden können. Lassen Sie deshalb immer einen Fachmann über Ihre Angebote schauen.
Mit Eigenleistungen, wie z.B. Maler- und Tapezierarbeiten können Sie weitere Kosten einsparen.
